Si vous êtes propriétaire d'un logement en cours de location et que vous avez pour projet de le vendre, plusieurs options s’offrent à vous. Respectez à la lettre la procédure, en fonction de ce que vous privilégierez pour la vente du bien occupé.
Donner congé à votre locataire
Vous préférez vendre un logement non occupé ? Votre projet de vente sera certes un peu retardé par les délais de préavis qui doivent être respectés, mais vous n’aurez pas à subir de décote sur le prix de vente.
Vous devez alors adresser à votre locataire une lettre de congé pour vente, six mois au moins avant la fin du bail. Cela peut être fait par acte d’huissier (pour être certain que le locataire l’a bien reçu dans les temps) ou par lettre recommandée avec avis de réception. Le prix et les conditions exactes doivent aussi être précisés. L’intégralité des cinq premiers alinéas de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 doivent être recopiés afin d’informer le locataire de ses droits. N’oubliez pas d’envoyer un exemplaire de cette lettre de congé à chacun des signataires du bail !
Mettre en vente votre logement loué
Vous pouvez aussi mettre en vente votre logement en cours de location et trouver un acquéreur intéressé par cette configuration. Cela lui évitera notamment de chercher un locataire si son idée est de réaliser un investissement locatif ! Sachez cependant qu’une décote de 10 à 15% (variant en fonction de la durée du bail et du montant du loyer) est souvent appliquée aux logements vendus occupés.
Dans ce cas, le locataire reste dans les lieux et voit son bail se poursuivre, dans les mêmes conditions, avec le nouveau propriétaire. La caution n'est pas libérée de son engagement (sauf clause contraire dans l'acte de cautionnement). Le nouveau propriétaire devra informer le locataire de ses coordonnées et le moment venu, se chargera de restituer le dépôt de garantie si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.
Vendre à votre locataire ?
La lettre de congé que vous enverrez à votre locataire lui donnera peut-être des idées. Et si c’était lui, votre acquéreur ? Il aura un délai légal de 2 mois pour signifier son éventuel intérêt et sera automatiquement prioritaire face aux autres acquéreurs potentiels (seulement s’il s’agit d’un logement loué non meublé).
Organiser les visites immobilières
Plongez-vous dans le bail à la recherche d’une clause indiquant que le locataire doit vous laisser visiter le logement avec d’éventuels acquéreurs. Si elles y figurent bien, les visites ne pourront pas avoir lieu plus de deux heures par jour, du lundi au samedi inclus. Ne comptez pas sur les dimanches et jours fériés ! Aucune mention de cette clause dans le bail ? Contactez votre locataire pour vous mettre d’accord avec lui sur la meilleure organisation.
Et si le nouveau propriétaire veut habiter le logement ?
Si, par la suite, le nouveau propriétaire d'un logement loué vide veut l'habiter ou le vendre à son tour, il devra respecter un délai de carence avant de donner congé au locataire :
- plus de 2 ans se sont écoulés depuis l’achat ? Il peut alors donner congé au locataire à l'échéance du bail ;
- moins de 2 ans depuis l’achat ? Il lui faudra attendre l'échéance du bail en cours, mais il ne prendra effet qu'à l'expiration d'un délai de 2 ans après la date d'achat.
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Figaro Immo Rédacteur·trice chez Figaro Immo
September 07, 2020 at 03:32PM
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Vente appartement loué : que faire ? - Explorimmo
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