가을 분양 작년 두배 ‘대풍’···“10월 522가구” 서울만 공급 가뭄 - 중앙일보 - 중앙일보

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연말 서울 분양시장이 가뭄이다. 사진은 서울의 한 견본주택. 중앙포토

가을 분양시장이 풍년을 맞았다. 지난해 두 배 물량이 쏟아진다. 하지만 서울은 공급이 바짝 말랐다. 규제 여파다.

부동산리서치업체인 리얼투데이에 따르면 연말까지 전국에 아파트 12만 여 가구가 분양될 예정이다. 10월에만 4만3000가구가 나온다. 지난해 10월의 두 배 수준이다. 10월 분양 물량의 절반인 2만2400여 가구가 수도권에서 나온다.

재건축 부진에 서울만 가뭄

문제는 서울이다. 분양 풍년인 인천·경기와 달리 10월 서울에서 분양 예정인 물량은 1개 단지 522가구 뿐이다. 당초 9개 단지 3076가구가 나올 예정이었지만, 물량이 확 줄었다. 분양 예정단지는 모두 재개발‧재건축 물량이었다. 민간택지 분양가 상한제, 재건축 초과이익 환수제 등 규제 직격탄을 맞은 단지들이 분양을 미루고 있다. 11~12월도 사정은 비슷하다. 예정대로라면 3400가구가 분양 예정이지만, 모두 재개발‧재건축 단지라 분양이 아예 없을 수 있다.

서울 분양시장이 극심한 가뭄에 시달리는 것은 규제 영향이 크다. 이전에도 서울 아파트 분양가에는 제약이 있었다. 정부가 고분양가 사업장에 분양보증 처리기준을 적용해 분양가를 규제했다. 주변 시세의 100%를 넘으면 주택도시보증공사(HUG)가 분양 보증을 해주지 않았다.

상한제 시행으로 제약은 더 커졌다. 국토교통부는 상한제 적용 분양가를 주변 시세의 70~80% 수준으로 추정한다. 보증공사의 기준보다 낮다. 서울 강동구 고덕아르테스미소지움은 주택도시보증공사가 제시한 분양가인 3.3㎡당 2730만원보다 낮은 가격에 분양하게 됐다. 분양가 상한제가 적용되며 3.3㎡당 161만원이 내려갔다.

집을 지을 빈 땅이 거의 없는 서울에서 재개발ㆍ재건축은 새 아파트 공급의 주요 수단이다. 재개발‧재건축 조합 입장에선 원하는 수준으로 일반분양할 수 없다면 분양을 연기하거나 사업 자체를 고민할 수밖에 없다. 일반 분양가가 낮아질수록 재개발‧재건축 조합원이 내야 하는 자금 부담이 커지기 때문이다.

각종 규제로 재건축이 지연되면서 연말까지 서울의 분양 아파트 공급은 미미할 전망이다. 연합뉴스

재건축 초과이익 환수제도 걸림돌이다. 정부가 본격적으로 환수에 나섰기 때문이다. 서울 서초구 반포주공 1단지 3주구는 재건축 부담금이 4억200만원으로 예상된다. 이 단지 한 조합원은 “어차피 팔 때 양도소득세를 내는데 상한제에 초과이익환수까지 이중, 삼중 과세”라고 토로했다.

경기·인천은 지난해 물량 두배

가뭄에 시달리는 서울과 달리 인천·경기는 지난해 같은 기간 대비 두 배 수준의 물량이 나온다. 의정부시(3333가구), 오산시(3033가구), 용인시(2590가구), 파주시(1929가구), 안성시(1696가구) 등에 모여 있다. 지하철 역을 끼고 있는 역세권 대단지가 눈에 띈다. 10월 경기도 안성시 공도읍에 쌍용 더 플레티넘 안성 1693가구가 나온다. 지하철 1호선과 SRT가 지나는 지제역이 가깝다. 각 가구마다 3단계 살균처리를 거친 물이 공급되고 미세먼지 차단 시스템이 적용된다.

의정부시에선 같은달 아이에스동서가 의정부 센트럴 에일린의뜰을 분양한다. 832가구 중 408가구가 일반분양물량이다. 의정부성모병원이 가깝고 인근에 경기도청북부청사가 있다.

서울을 비롯해 수도권 대부분 지역이 입주(소유권 이전 등기)까지 분양권 거래가 어렵다. 내년 1월 이후엔 분양권이 주택 수에 포함되기 때문에 특히 유의해야 한다. 조성수 리얼투데이 분양담당은 “단기 차익을 생각하고 청약에 나섰다가 세금, 대출 규제 등으로 곤란한 상황에 빠질 수 있으니 꼼꼼히 따져야 한다”고 말했다.

최현주 기자 chj80@joongang.co.kr

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