Clause pénale dans un compromis de vente - Capital.fr

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Qu’est-ce que la clause pénale ?

Une clause pénale est une disposition insérée dans un contrat, ici un compromis de vente, suivant laquelle une des parties s’engage à payer au vendeur une somme forfaitaire à titre de dommages et intérêts, dès lors qu’il refuserait de signer l’acte authentique définitif (article 1231-5 du Code civil). Cette clause est très courante dans le cadre d’opérations de vente immobilière.

Bon à savoir : un compromis de vente immobilière est l’engagement par lequel deux parties se sont entendues sur le bien à vendre et son prix. Il précède la signature de l’acte authentique de vente, nécessité en matière immobilière.

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Mise en œuvre de la clause pénale

Pour mettre en œuvre une clause pénale, il faut qu’il y ait inexécution de la part du débiteur. Celui-ci doit avoir refusé clairement de remplir ses obligations : en l’occurrence, signer l’acte de vente immobilière.

La clause pénale peut être mise en œuvre par une lettre de mise en demeure, adressée à la partie défaillante. Il convient de l’adresser soit sous la forme recommandée avec réception ou de la faire signifier par acte d’huissier. A réception de cette mise en demeure, la partie défaillante doit alors s’exécuter et régler le montant de la clause pénale prévue au contrat.

En cas de contestation, l’affaire devra être portée devant un juge. Il peut réviser la clause, la modérer ou augmenter la pénalité convenue entre les parties. Toute clause contraire insérée au compromis serait réputée non écrite : on ne peut donc déroger au pouvoir de modération du juge. Toutefois, le juge est obligé de justifier en quoi la clause présente un caractère excessif ou dérisoire (Ccass., chambre mixte, 20 janvier 2018, n° 76-11611, bull. Civ. I).

Le juge compétent sera soit celui du tribunal d’instance (si le montant du litige est inférieur à 10.000 euros), soit celui du tribunal de grande instance (si le montant du litige est supérieur à 10.000 euros).

Bon à savoir : il ne faut pas confondre clause de dédit et clause pénale. La première est une clause qui vient compenser le retrait de l’engagement de l’acquéreur (elle correspond à une indemnité d’immobilisation du bien) alors que la seconde sanctionne l’inexécution de l’une des parties.

July 17, 2020 at 02:55PM
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